Jurisprudencia en Materia Inquilinaria TSJ Decisiones Derecho Inmobiliario
Jurisprudencia actualizada del máximo Tribuna Supremo de Justicia de Venezuela
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SALA CONSTITUCIONAL
Magistrado Ponente: FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ
Mediante escrito presentado por ante la Secretaría de esta Sala el 16 de marzo de 2006, el ciudadano GUSTAVO CROCKER ROMERO, titular de la cédula de la identidad n° 2.907.656, asistido por el abogado Raúl Pérez Jiménez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n° 8.659, interpuso acción de amparo constitucional contra la decisión dictada el 31 de octubre de 2005, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en un juicio por desalojo.
El 17 del mismo mes y año, se dio cuenta en Sala y se designó ponente al Magistrado doctor Francisco Antonio Carrasquero López, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
Por decisión que data del 11 de mayo de 2006, esta Sala admitió la pretensión de tutela constitucional y decretó medida cautelar de suspensión temporal de los efectos de la decisión accionada, hasta tanto se decidiere el mérito de lo debatido.
De igual forma, se ordenó la práctica de las notificaciones pertinentes al juez titular o encargado del juzgado presunto agraviante, del representante del Ministerio Público, del ciudadano Miguel Armando Olivares Andrade – actual propietario de inmueble objeto de la demanda por desalojo- y a la sociedad mercantil Real State C.A. –parte demandante en el juicio principal-, a los fines de informar sobre el contenido de la decisión de autos.
El 18 de mayo de 2006, el abogado Hugo Moreno, en su carácter de apoderado judicial de la empresa Administradora Real State, C.A y del ciudadano Miguel Armando Olivares, presentó escrito contradiciendo la petición de amparo en su totalidad. En esa misma fecha, se agregó a los autos.
El 12 de junio de 2006, el supra señalado abogado consignó diligencia impugnando por impertinentes, las pruebas aportadas por el accionante.
Consta en autos que, una vez admitida la presente acción, el 7 de junio de 2007 se cumplieron las notificaciones de ley.
El 12 de julio de 2006, el abogado Hugo Moreno consignó escrito mediante el cual expone que “ …en fecha 18 de mayo de 2.006 (sic) mediante escrito explicativo pude demostrar que la decisión cautelar innominada dictada el 11 de Mayo (sic) de 2006 a mis espaldas, por culpa del recurrente, tenía privación de la certeza por ausencia de hechos probatorios ya que los Magistrados desconocían que antes de ser pronunciada la citada decisión cautelar innominada ya había sido ejecutada la entrega material del apartamento de autos en el mes de Marzo (sic), es decir, dos (2) meses anteriores. Todo ello debido a la petición dolosa del recurrente. Ahora bien, el recurrente y ex–arrendatario GUSTAVO CROCKER ha estado usando con fines lamentables la citada decisión cautelar innominada en otros Tribunales, tales como el otrora de la Causa (sic) […] el cual, de manera SUBREALISTA (sic) acordó el 27 de Junio (sic) de 2.006 (sic), suspender la entrega material del apartamento de autos, cuando la misma, fue previamente ejecutada en el mes de Marzo del 2.006 (sic), siendo por tanto, una decisión incoherente e infundada […] por lo que solicito respetuosamente sea DECRETADA MEDIDA CAUTELAR INNOMINADA (sic) que suspenda la providencia cautelar dictada por esta Honorable Sala Constitucional…”.
El 17 de julio de 2006, el abogado Hugo Moreno consignó escrito e inspección judicial realizada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio donde se evidencia que el inmueble de autos se encuentra desocupado – debido a la entrega material ejecutada el 21 de marzo de 2006 – y en condiciones de total deterioro, por lo que nuevamente solicita que la medida cuestionada sea revocada, ya que a su parecer no puede crearse una nueva jurisdicción de tercer grado inexistente.
El 20 de noviembre de 2006, el referido abogado solicitó la interpretación de la decisión dictada el 11 de mayo de 2006, por esta Sala, que decretó la medida cautelar innominada.
Mediante auto del 30 de abril de 2007, esta Máxima Instancia Juzgadora de la Constitucionalidad , fijó el día 10 de mayo de 2007, para que se llevara a cabo el acto de audiencia oral y pública.
El 10 de mayo de 2007, se realizó la audiencia constitucional para resolver lo concerniente a la solicitud propuesta, declarándose “SIN LUGAR la acción de amparo constitucional, interpuesta por el abogado Raúl Pérez Jiménez, en contra de la decisión dictada el 31 de octubre de 2005, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Se suspende la medida cautelar acordada por esta Sala en decisión del 11 de mayo de 2006. No hay condenatoria en costas”.
El fallo antes referido se fundamenta en los motivos que se exponen a continuación:
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
1.- Desde el 19 de marzo de 1999, el accionante en amparo es arrendatario de un inmueble propiedad de la ciudadana María Grande Leonardo – según contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción- el cual fue vendido, el 25 de junio de 2003, al ciudadano Miguel Armando Olivares Andrade por la figura de la dación de pago, sin tomar en cuenta el derecho de preferencia ofertiva que tenía el arrendatario.
2.- En virtud de lo anterior, el accionante demandó a los ciudadanos María Grande Leonardo, Miguel Armando Olivares Andrade y a la sociedad mercantil Real State, C.A. [la inmobiliaria administradora del inmueble], por retracto legal arrendaticio, conforme a los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos del Código Civil referentes al retracto legal y a los contratos, correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la citada Circunscripción Judicial.
3.- El 3 de marzo de 2005, la empresa Real State, C.A., representando al ciudadano Miguel Armando Olivares Andrade, demandó al accionante por desalojo ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fundamentando dicha demanda en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4.- El 4 de mayo de 2005, siendo el lapso de contestación, el demandado –hoy accionante en amparo - rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda planteada y opuso las cuestiones previas de los ordinales 2° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
5.- El 30 de mayo de 2005, la demanda de desalojo fue declarada con lugar.
6.- El 1° de junio de 2005, la parte demandada en el juicio de desalojo, ejerció recurso de apelación contra la decisión dictada el 30 de mayo de 2005, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual por distribución, le correspondió conocer al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
7.- El 31 de octubre de 2005, el Juzgado Superior declaró: (i) improcedente las cuestiones previas alegadas; (ii) sin lugar la apelación interpuesta por el ciudadano Gustavo Crocker Romero, confirmando la sentencia impugnada en todas sus partes; (iii) con lugar la demanda de desalojo incoada por la Administradora Real State, C.A. contra el referido ciudadano, razón por la que quedó condenado a hacer la entrega material del inmueble libre de personas y bienes; (iv) condenó a la demandada a pagar los cánones de arrendamiento insolutos, y (v) condenó en costas al demandado.
8.- El 16 de marzo de 2006, el ciudadano Gustavo Crocker Romero interpuso ante esta Sala, acción de amparo constitucional, conjuntamente con medida cautelar, la cual fue admitida mediante sentencia n° 1020 del 11 de mayo de 2006, acordándose la medida cautelar solicitada - suspensión de la decisión accionada - y ordenándose las notificaciones correspondientes.
II
DEL FALLO ACCIONADO
La decisión dictada el 31 de octubre de 2005, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, estableció lo siguiente:
Respecto de las cuestiones previas establecidas en los ordinales 2° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referentes a la ilegitimidad de la persona del actor para comparecer en juicio y a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto - juicio por retracto legal arrendaticio -, respectivamente, opuestas por el ciudadano Gustavo Crocker Romero, el supra señalado Juzgado Superior declaró improcedente las cuestiones previas alegadas.
Sobre la defensa de la falta de cualidad de la actora, indicó que luego de realizar el pertinente análisis de las actas, evidenció que el inmueble constituido por el apartamento arrendado, cuyo desalojo se pretende, fue arrendado al ciudadano Gustavo Crocker Romero por la sociedad mercantil Real State, C.A., actuando en nombre propio, lo cual se desprende del contrato de arrendamiento consignado en autos. Que las agencias administradoras de inmuebles cuando contratan en su propio nombre quedan directamente obligadas con el inquilino y viceversa ex artículo 1.691 del Código Civil, señalando expresamente el artículo 1.604 ibidem que se mantiene el arrendamiento a pesar de que haya operado la enajenación del inmueble; la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble al no estar discutida en juicio la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo que declaró improcedente la falta de cualidad alegada.
En lo relativo al fondo del asunto, expuso que el canon máximo de arrendamiento del apartamento fue fijado por la Dirección de Inquilinato, según Resolución n° 1055 del 27 de noviembre de 2000, en cuatrocientos noventa y cuatro mil novecientos cincuenta y nueve bolívares con ochenta y cinco céntimos (Bs. 494.959, 85), y la demanda fue fundamentada en los artículos 33 y 34 letra a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la falta de pago de diecisiete (17) meses de los cánones de arrendamiento.
Que dicha falta de pago fue rechazada por la parte demandada alegando que en virtud de la dación de pago y transferencia de la propiedad del inmueble se creó una disyuntiva que generó la imposibilidad en el arrendatario de realizar las consignaciones de los cánones correspondientes ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, considerando que la empresa Real State, C.A. perdía su cualidad de arrendador, tampoco podía pagar a la ciudadana María Grande Leonardo por no ser la propietaria del inmueble, y no podía pagar al nuevo propietario porque reconocería con esos pagos un derecho superior al suyo y la acción ejercida contra el vendedor y el comprador –retracto legal- perdería su efecto jurídico.
Conforme a ello, concluyó el Juzgado Superior que demostrado como fue y reconocido por las partes tanto la relación arrendaticia como la falta de pago del canon de arrendamiento fijado por el órgano regulador, no siendo admisible en derecho la excepción de pago opuesta por el demandado ante la disyuntiva que planteó en razón de la dación de pago, pues, como quedó resuelto precedentemente dicha operación en nada afecta la relación arrendaticia ni la cualidad del arrendador de la Administradora Real State, C.A., manteniéndose la obligación de pagar el canon fijado.
En consecuencia, declaró: (i) sin lugar la apelación interpuesta por el ciudadano Gustavo Crocker Romero contra la decisión dictada el 30 de mayo de 2005, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y confirmó en todas sus partes la misma: (ii) con lugar la demanda de desalojo incoada por la Administradora Real State, C.A. contra el referido ciudadano, razón por la que quedó condenado a hacer la entrega material del inmueble libre de personas y bienes; (iii) condenó a la demandada a pagar los cánones de arrendamiento insolutos, y (iv) condenó en costas al demandado.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Del estudio pormenorizado de las actas procesales que integran el presente expediente, y de lo expuesto por las partes, así como de la opinión del Ministerio Público, esta Sala observa que el ciudadano Gustavo Crocker interpuso acción de amparo constitucional contra la decisión dictada el 31 de octubre de 2005, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fundamentando su solicitud en la presunta vulneración de sus derechos al debido proceso y a la defensa, por cuanto el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas sentenció con lugar la demanda de desalojo inquilinario, sin tomar en cuenta la prueba de exhibición del contrato de administración entre la empresa Real State C.A, María Grande Leonardo y Miguel Armando Olivares Andrade, denunciando al efecto silencio de prueba tanto por el tribunal de instancia como del tribunal de alzada que declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido por solicitante contra la decisión dictada el 30 de mayo de 2005, por el referido Juzgado Décimo de Primera Instancia. (Negrillas de la Sala ).
En ese sentido, adujo la parte demandante en el juicio de desalojo, que en virtud de la deuda adquirida por el accionante [retraso en el pago de aproximadamente veinte meses de canon de arrendamiento] se instauró dicha demanda de desalojo, la cual fue ejecutada el 21 de marzo de 2006, resultando sobrevenidamente irreparable el daño ocasionado con el acto propio, ya que el bien inmueble se encontraba desocupado antes de dictarse la sentencia del 11 de mayo de 2006, emanada de esta Sala Constitucional, lo cual era desconocido por esta Máxima Instancia, ya que tales actuaciones no se apreciaron en las actas que conforman el presente expediente, por ser consignadas con posterioridad al pronunciamiento de la referida decisión.
De igual manera, la representación del Ministerio Público expuso que, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, la acción de amparo procede cuando un tribunal de la República , actuando fuera de su competencia, dicte una resolución o sentencia u ordena un acto que lesione un derecho constitucional, aduciendo que en el caso de autos la controversia se inició con la demanda desalojo instaurada por la arrendadora, inmobiliaria Real State C.A. dado el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, cuyo procedimiento se encuentra establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, evidenciando que el mismo se sustanció conforme a derecho y que, en relación a la denuncia formulada, respecto al silencio de prueba atribuido al presunto agraviante, se constató que, ciertamente, el hoy accionante en amparo, al momento de dar contestación de la demanda de desalojo peticionó la exhibición del contrato-poder original de administración entre la empresa Real State, C.A, María Grande Leonardo y Miguel Armando Olivares Andrade, sin promover la prueba en el escrito correspondiente ni insistir en su evacuación, siendo pronunciado de esta forma, por el Juzgado de Primera Instancia.
En atención al planteamiento supra señalado, esta Sala observa que el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Artículo 436.-
La parte que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario podrá pedir su exhibición.
A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario”. (Subrayado de la Sala ).
En este orden se aprecia, que la delación formulada por el accionante tiene su asidero jurídico en la infracción del principio de exhaustividad, regulado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, donde el operador de justicia tiene la obligación de analizar todo el material probatorio aportado por las partes a los autos, o ingresadas al proceso a través de la actividad probatoria oficiosa del jurisdicente, pues de lo contrario, se producirá el denominado vicio de silencio de pruebas, que ocurre cuando el operador de justicia ignora completamente el medio probatorio, bien sea porque no lo menciona o bien, porque, hace referencia sobre su inexistencia, ello sin expresar su merito probatorio.
Ahora bien, realizado el pertinente análisis de las actas y demás recaudos que conforman el expediente de marras, así como de lo alegado por el accionante en la audiencia constitucional, se evidencia que, efectivamente, en la decisión impugnada dictada el 31 de octubre de 2005, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el operador de justicia no incurrió en el vicio de silencio de pruebas denunciado por el solicitante, ya que dicho medio probatorio, cuya exhibición se solicitó, no fue promovido ni evacuado por el promovente de conformidad con los requisitos exigidos por la ley – artículo 436 del Código de Procedimiento Civil -, constatando dicho Juzgado, que la prueba no aparecía admitida en autos, y en consecuencia, no era objeto de valoración.
En virtud de lo anterior, y en respuesta a las preguntas formuladas en la audiencia constitucional, el accionante confirmó lo aducido anteriormente y reconoció no haber consignado una copia del documento impugnado con la solicitud de exhibición, constatándose que tanto el juez de la causa principal, como el superior, actuaron dentro del marco de sus competencias sin incurrir en violación de las garantías constitucionales denunciadas; por tales motivos, resulta forzoso para esta Sala declarar SIN LUGAR la presente solicitud de amparo. Y Así se decide.
IV
DECISIÓN
Por las razones que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la acción de amparo constitucional incoada por el ciudadano GUSTAVO CROCKER ROMERO, asistido por el abogado Raúl Pérez Jiménez, contra la decisión dictada el 31 de octubre de 2005, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se suspende la medida cautelar acordada por esta Sala en decisión del 11 de mayo de 2006. TERCERO: No hay condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 28 días del mes de JUNIO de dos mil siete. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
El Vicepresidente,
JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO
Los Magistrados,
PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ
FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ
Ponente
MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN
CARMEN ZULETA DE MERCHÁN
ARCADIO DE JESÚS DELGADO ROSALES
El Secretario,
JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO
FACL/
Exp. n° 06-0372
